由于財稅的改革是牽一發(fā)而動全身的大事，不僅影響財政收入，還會影響到公民的財產(chǎn)權(quán)，財稅改革無小事，財稅改革牽動著從中央到地方、從企業(yè)到居民的所有成員，影響著中國每位經(jīng)濟參與者的激勵和利益，因此財稅的改革不能簡單地通過行政手段說變就變，改革稅制在程序上需要全國人大及其常委會授權(quán)。

那么，這次既然全國人大常委會對國務(wù)院在部分地區(qū)試點房地產(chǎn)稅改革授了權(quán)，根據(jù)“重大改革于法有據(jù)”的原則，這意味著房產(chǎn)稅后續(xù)推出擁有了法律的正當(dāng)性，房產(chǎn)稅已經(jīng)不再拘泥于簡單的政策研究探討階段，而是真的要來了。

房產(chǎn)稅的推出，對其解讀的重點不能僅僅是放在研究房價降不降、稅率有多高上，雖然這點也很重要，后續(xù)也會詳細講到，更不能存有僥幸心理，覺得上海重慶2011年就有房產(chǎn)稅了但房地產(chǎn)市場也沒有發(fā)生什么明顯的改變，該怎么樣還是怎么樣。實際上，無論是從政策初衷、歷史背景角度還是從時代環(huán)境角度，這次房產(chǎn)稅的推出會是完全不一樣的，這會是一場意義重大而又深遠的變革。

01 房地產(chǎn)，中國經(jīng)濟的“錨”

過去幾十年，說房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的支柱性行業(yè)毫不為過。以前甚至給研究員開玩笑，說研究好中國經(jīng)濟必須先研究好房地產(chǎn)，做一個合格的宏觀分析師前先得做一名出色的地產(chǎn)行業(yè)分析師。

為什么這么說呢？

房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的帶動并不局限于房地產(chǎn)行業(yè)本身，當(dāng)然，即使考慮這部分數(shù)量也足夠巨大了。

2020年中國房地產(chǎn)銷售額高達17.4萬億，新開工面積22.4億平方米，施工面積92.7億平方米，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額14.1萬億。

各項龐大的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)背后，還牽動著一系列關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的家電、家具、家紡、裝修、物業(yè)管理和房地產(chǎn)交易中介，房地產(chǎn)開工施工環(huán)節(jié)的鋼鐵、水泥、煤炭、有色、工程機械等等。

2020年房地產(chǎn)行業(yè)的土地購置費4.4萬億，地方政府土地出讓金8.2萬億，而地方政府2020年本級財政收入是10萬億，很明顯，土地出讓金還是地方政府重要的“錢袋子”。

但這些還不是最重要的，最重要的是，房地產(chǎn)是中國信用創(chuàng)造中最重要的載體，甚至可以說沒有之一。

金融最需要化解的問題是信息不對稱問題，簡單來說，放貸員對你不夠了解，也不知道你提供的財務(wù)資料的真實性，這里面有信息不對稱的問題，萬一你提供的財務(wù)資料造假，拿到貸款后跑路怎么辦？最簡單的方法就是你要提供抵押品，萬一跑路了，我就把你提供的抵押品給賣了。

最容易估價的抵押品是什么呢？顯然就是房產(chǎn)、廠房或土地了。一方面，信貸人員覺得這個好估值，更重要的是，房產(chǎn)價格在不斷增值，跑路了，可以把房子賣了，來解決這筆不良問題。

因此，有了房價上漲這個潤滑劑，信用創(chuàng)造的過程就要順暢多了，這就構(gòu)成了基本的金融加速器原理：房價漲-信用創(chuàng)造容易-信用創(chuàng)造越多經(jīng)濟越繁榮-經(jīng)濟繁榮房價漲-信用創(chuàng)造就越容易，可以循環(huán)下去。

生活在中國，應(yīng)該都會感慨中國過去十幾年來，城鎮(zhèn)化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的日新月異，為什么會這樣呢？除了龐大的勞動力市場優(yōu)勢外，還有一個非常重要的驅(qū)動因素，那就是實施信用創(chuàng)造，或者說借錢的推動因素，是公共部門。

要知道，基建本身是不賺錢的，修地鐵肯定不靠車票回本，修公園那更是免費提供給居民的。既然修基建是不賺錢的，我們也可以看到，城投明面上的資本投入回報率不足2%，還不夠買銀行理財獲得的收益，那為什么金融機構(gòu)會不斷向公共部門借錢呢？直到現(xiàn)在，多數(shù)金融從業(yè)者都還認為，錢借給城投是最好的生意。

原因很簡單，因為地方提供了土地做抵押，通過土地抵押融資，疊加基建修好后地價會上漲的預(yù)期，讓信貸創(chuàng)造變得更加容易。修了地鐵，地鐵周邊的房產(chǎn)會增值，地鐵不盈利沒關(guān)系，房子和土地抵押在銀行那，房子增值了，公共設(shè)施不盈利的那部分就彌補了。

于是：

1、地方有發(fā)展經(jīng)濟的訴求，這與地方的考核機制有關(guān)，而發(fā)展經(jīng)濟的抓手是土地，土地可以抵押融資，滿足基建和城鎮(zhèn)化巨大的資金缺口；

2、房價上漲可以成為信用創(chuàng)造的潤滑劑，房價漲可以解決信息不對稱問題，讓融資變得更容易；

3、土地抵押-融資-基建-城市面貌改善-地價上漲-更容易實現(xiàn)土地抵押融資，這是一個正循環(huán)，整個過程你會發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)和金融是完全緊密相連的，可以仔細看一下A股地產(chǎn)和金融的走勢，是不是有高度的正相關(guān)關(guān)系；

4、根據(jù)貨幣銀行學(xué)的基本理論，存款來源于信用創(chuàng)造，這個過程中，企業(yè)、居民存款迅速增長，M2規(guī)模已經(jīng)突破了234萬億；

5、那公共部門借的這些錢該怎么還呢？一個是地價上漲本身就增厚了地方的信用，不行就賣地；第二個是基建修好了，招商引資和培育中小企業(yè)也更容易了，可以通過經(jīng)濟發(fā)展把稅基做大。

但這個過程，也不是完全沒有代價的，我們看到現(xiàn)在的金融風(fēng)險問題，其實很大程度上，就與這種增長模式相關(guān)。

不少地方基建搞得太快、太超前，招商引資和本地中小企業(yè)培育也不是那么容易，而且也不是所有地方的房地產(chǎn)市場都擁有持續(xù)上漲的行情，所以在債務(wù)償還上就會有壓力。

而且中國的土地價格是階梯式的，居民住房相關(guān)的土地增值的速度是最快的，過去十年增值了好幾倍，而工業(yè)用地價格一直都維持低位，農(nóng)村土地還沒有開始市場化，這就拉大了城鄉(xiāng)差距，而且工業(yè)用地的低要素成本也導(dǎo)致不少企業(yè)粗放式發(fā)展。

既然房地產(chǎn)是“錨”，而“錨”是不能跌的，居民部門只要“領(lǐng)會”了這一點，就會將資產(chǎn)配置向房子集中，所以這就有了房子“越調(diào)越漲”的悖論，有房子的人群和沒房子的人群分配差距會不斷擴大。

在收入增長怎么也跟不上房價增長的時候，就會出現(xiàn)不少社會問題，比如努力賺錢趕不上房價漲幅，那年輕人就只好“躺平”。

從地方的角度來說，不少城市人口都在流出了，城市擴張的空間已經(jīng)有限，再蓋下去，只能造就更多的鬼城，轉(zhuǎn)化不成土地繼續(xù)增值和招商引資的優(yōu)勢。無論是土地財政還是土地抵押融資，那都是在增量上做文章，這個時候，也確實需要把稅種切換，從增量稅改成存量稅。

所以，到了這個時間點上，必須得遏制住房價繼續(xù)上漲和經(jīng)濟增長“走老路”的傾向，這就是房產(chǎn)稅出臺的背景。

無論如何，可以明確的是，誰是信用創(chuàng)造的載體，誰就是一個經(jīng)濟體增長的“錨”，從這個角度來講，依托于房地產(chǎn)的快速城鎮(zhèn)化是過去中國經(jīng)濟增長的“錨”。

現(xiàn)在要“房住不炒”，而房產(chǎn)稅是實現(xiàn)“房住不炒”、共同富裕的重要調(diào)節(jié)手段，這就是說，中國經(jīng)濟的增長要徹底換“錨”，要徹底重構(gòu)。

02 關(guān)于房產(chǎn)稅征收機制的猜想

當(dāng)然，有人會有疑問，說你看2011年上海、重慶都有過房地產(chǎn)稅試點，房價還是在漲，地方增長的模式也沒有明顯改變，2020年上海的房產(chǎn)稅198億，重慶的房產(chǎn)稅是71.7億，占財政收入和土地出讓的比重均可以說是微乎其微，所以，這次房產(chǎn)稅就真有換“錨”的效果嗎？

上海、重慶房產(chǎn)稅試點沒有達到預(yù)期效果，是因為試點的力度過于溫和，且征收范圍太小。

重慶的房產(chǎn)稅只對高檔住房征收，重慶每年會設(shè)一個高檔住宅的均價紅線，這個紅線一般在全市均價2倍左右。同時，針對這一高端住宅用戶，稅率設(shè)置得也不高，僅有0.5-1.2%。由于納稅對象主要是高端住戶，可以說稅基是不夠?qū)挼?，相對于他們的財富來說，稅率也是不夠高的。

上海的房產(chǎn)稅是針對增量的，而非存量。時間點是設(shè)置在2011年1月27日以后購買上海房子的，存量房沒有收，而且房產(chǎn)稅的稅基只針對在滬居民家庭第二套和第二套以上收。

即使這樣，上海還設(shè)置了人均60平方米的免稅面積，即一家三口180平以下的部分都可以不用交稅，稅率也僅在0.4%～0.6%之間，力度不算重，而且納稅的價格還可以按住房交易市場的價格打7折。

我們假設(shè)有個三口之家買了一個單價10萬200平的住房，按這個規(guī)則，他只需要納稅：（200-3*60）*10萬（單價）*70%（折扣）*0.6%（稅率）=8400元/每年。

這個金額應(yīng)該不算重，而且如果這房是首套房，不用交稅。

新的房產(chǎn)稅試點，如果就這點力度，那確實起不到什么改革的效果，因為稅基不夠?qū)挘惵什粔蚋?，地方稅源既沒有擴寬，也沒有對高收入人群起到稅收調(diào)節(jié)的效果。

針對上海、重慶的一些經(jīng)驗，這次房產(chǎn)稅會如何落地呢？

我們做幾點猜想：

1、考慮到拓寬稅基的要求，存量房會納入。

上海的房產(chǎn)稅試點只考慮了2011年以后買的二套房和二套以上住房，只考慮了增量，稅基不夠，2011年以前買房的住戶，即使擁有幾十套住房，也是免稅的，沒有起到打擊多套房空置，房屋囤積待漲的效果。為了讓收入公平分配，這次房產(chǎn)稅改革大概率會對所有的存量住房征稅。

2、房產(chǎn)稅要考慮歷史遺留問題，大概率會有免征面積。

很多城市土著到了退休或已經(jīng)退休的年齡，不少土著收入也不高，如果每年都要交房產(chǎn)稅對他們來說負擔(dān)過重，以及國內(nèi)居民部門高負債、高房價、低收入的現(xiàn)實，存量房征稅會大概率是有免稅面積的，參考標準應(yīng)該是各地的人均住房面積，30-60平方米均有可能。

同時，針對部分殘障人士、退伍軍人等特殊人群，也可能會有稅收減免優(yōu)惠。

3、房產(chǎn)稅征收基礎(chǔ)大概率是參考市場交易的市值來定的。

從國際經(jīng)驗看，不是所有的地方都是按照市值征稅，比如香港，是根據(jù)租金收差餉（差餉是香港對地稅的一種表述），但從香港的實踐來看，通過差餉調(diào)控房價效果并不理想。既要有合理的稅源，同時又要有抑制房地產(chǎn)過熱的政策效果，這次房產(chǎn)稅試點大概率是針對房屋交易市值來作為征收基礎(chǔ)，不過根據(jù)不同地區(qū)的發(fā)展差異，可能會有折扣。

4、房產(chǎn)稅大概率會采用超額累進制。

這就涉及到房產(chǎn)稅的定位問題。有些國家的房產(chǎn)稅，完全是從稅源的角度去考慮的，比如英美，在房產(chǎn)稅制度設(shè)計之初，就是從籌集資金并提供公共服務(wù)的角度去考慮，再加上他們的經(jīng)濟主導(dǎo)思想是小政府、大市場，所以不存在所謂的房地產(chǎn)調(diào)控的訴求，這就導(dǎo)致了房產(chǎn)稅占他們財稅會有相當(dāng)大的比重，也不會去設(shè)計免征面積，買了房就要交稅，交多少由地方根據(jù)自身的情況來定，美國房產(chǎn)稅占地方政府的稅收收入比率接近三成。

從國內(nèi)房地產(chǎn)運行來看，房產(chǎn)稅的出臺除了考慮擴大稅源以外，還有民生穩(wěn)定、房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建立、抑制投機和囤積等方面的考量。所以房產(chǎn)稅可能會更多的參考韓國和新加坡的經(jīng)驗。

新加坡的房產(chǎn)稅采用的是超額累進制，起征點為8000新元，若房屋的年值（也就是年租金）高于8000新元便要征稅，最高稅率可達16%。非自住型住宅稅率分為五級，起征點為3萬新元，最高稅率達到20%。韓國推出的綜合房產(chǎn)稅也有類似效果，6億韓元以上的房屋采用0.6-3%的稅率征收，而對3套及3套以上的房屋持有者的適用稅率就更高了，稅率范圍高達1.2-6%。

因此，國內(nèi)的房產(chǎn)稅從保證稅源和打擊投機囤積的行為上去考慮，大概率也會采用累進稅制。首先設(shè)置一個免征面積，然后對戶主名下超過面積的部分征稅，隨著名下房產(chǎn)套數(shù)增多，征收的稅率會逐步增加，原則上，三套及三套以上有可能被征收比較高的稅率，比如5-10%。

根據(jù)央行2019城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債調(diào)查結(jié)果顯示，中國擁有兩套住房的家庭占比為31%，擁有三套及以上住房的家庭占比為10.5%。目前主流的預(yù)測的中國房地產(chǎn)總市值大約在400-500萬億之間，假設(shè)三套及三套以上的稅率設(shè)置為5%，在假設(shè)房地產(chǎn)總市值不變的前提下，這塊可以撬動的稅源高達2.1-2.5萬億。

03 房產(chǎn)稅出臺意味著什么？

這一部分要務(wù)實一些，因為投資者關(guān)注更多的無非是應(yīng)該怎么做資產(chǎn)配置，房子還能不能買類似的問題。

先來說房子。首先要明確的一點是，房產(chǎn)稅和房價下跌沒有必然聯(lián)系，并不是說房產(chǎn)稅后房價一定會下跌，這也不符合國際經(jīng)驗和歷史規(guī)律，我們看韓國對多套房采取了較嚴厲的房產(chǎn)稅措施，也沒有改變韓國過去幾年的房價漲勢，說到底，房價的漲幅是由人口、土地、供給、金融、貨幣政策等多種因素決定的。

但房產(chǎn)稅大概率是會隨著房地產(chǎn)市場變化有動態(tài)調(diào)整的，不會一成不變。比如應(yīng)對韓國疫情后的房價上漲，2021年6月起，韓國綜合房產(chǎn)稅稅率從此前的0.6%-3.2%大幅上調(diào)至1.2%-6%，轉(zhuǎn)讓所得稅也提高到65%~75%。

后續(xù)房產(chǎn)稅將成為房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制。

一旦房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)市場的長效機制確立了，過去房地產(chǎn)調(diào)控的力度就會有所削弱。

過去只要經(jīng)濟不好，房地產(chǎn)調(diào)控就會松一些，一旦經(jīng)濟好起來了，房地產(chǎn)調(diào)控就會從嚴，并非長效機制，而是一項針對經(jīng)濟周期逆周期調(diào)節(jié)的工具，弄得房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟周期的波動都很大。

更重要的是，過去的房地產(chǎn)調(diào)控并沒有抑制富裕人群的購房需求，反而打擊了剛需。

因為過去的房地產(chǎn)調(diào)控更多的是在社保繳納年限、首付比例、貸款利率、認房認貸上做文章，這些措施對剛需的影響是比較大的，而不少富裕人群買房并不太依賴于首付、貸款利率、社保對他們的約束，反倒是沒那么多錢，又想上車的剛需人群，對首付比例、利率格外敏感。

如果房產(chǎn)稅的設(shè)計確實是在多套房上設(shè)置較高的稅率（針對高收入人群），設(shè)置好合理的免征面積（保護好剛需和土著），征收的稅源能夠反哺到公共服務(wù)、租賃房建設(shè)，同時通過合理的制度約束和大數(shù)據(jù)的手段保證征收效率（防止制度套利），是能夠起到收入再分配的正面效果的。

因此，房產(chǎn)稅出來后，過去那種限制首付、限制貸款、限制社保年限等短期房地產(chǎn)調(diào)控手段有可能會陸續(xù)退出了，或僅保留一部分。

此外，房產(chǎn)稅推出后，房地產(chǎn)市場確實會存在一些結(jié)構(gòu)性變化。

從購房者的角度來看，房子開始“買精不買多”，買很多套房子不住，變得不再劃算，因為稅率隨著持有的房子套數(shù)增多大概率是遞增的關(guān)系。與其全國各地買很多房，不如在生活所在的城市買個大的。雖然超過了免征面積還是要交稅，但會比多套數(shù)要少交很多。

對房地產(chǎn)市場來說，房產(chǎn)稅推出大概率會加劇全國不同城市房價的分化。

對不少沒有真實的居住需求，房地產(chǎn)庫存多（依賴一戶家庭持有多套才能消化）同時租金傳導(dǎo)能力弱的地方，房產(chǎn)稅肯定是一劑利空。有很多地方的購房者，買房子只是怕房價漲，是為了資產(chǎn)保值增值而買的，有些地方是因為過年過節(jié)方便回老家看看而買的但人工作不在當(dāng)?shù)?，有些地方是休息的時候有度假需求而買的，這些地方的房地產(chǎn)市場在房產(chǎn)稅推出后，會有較大的壓力。

對人口流入、有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、有好的工作機會的一線城市，房地產(chǎn)市場雖然會有不少住戶擁有多套房，但當(dāng)?shù)氐膭傂璞容^確定，而且一線城市在住房供應(yīng)上彈性更弱?？傮w來看，一線城市和核心二線的問題不大，搞不好還是利好，因為“老家多套不如一線一套”，在免征面積內(nèi)還有免稅的效果。此外，一線城市的房產(chǎn)持有的租金傳導(dǎo)效應(yīng)更強，租金上漲能分攤一些房產(chǎn)稅壓力。

房產(chǎn)稅說到底，除了擴大稅源以外，還有一個重要的訴求就是房住不炒。從這個政策初心來看，未來如果把資產(chǎn)更多的配置到房地產(chǎn)，確實不太明智了，因為房產(chǎn)稅只是調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段之一，并非全部，從大方向來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策的組合拳一定是引導(dǎo)居民儲蓄逐漸減少對房地產(chǎn)配置的。

如果一個住戶有較多的住房，他可能會優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，賣掉多余的住房，變成存款。這個時候，擁有多套住房的住房擁有者，將成為金融機構(gòu)眼里的高凈值客戶，相應(yīng)地大類資產(chǎn)配置方案肯定就會跟上。

所以，房產(chǎn)稅對資本市場，對股和債可以說都是利好。

對債券市場來說，利好也不僅僅是增量資金這么簡單，還有一個更深層次的邏輯，那就是隨著房產(chǎn)稅推出，住房的建筑周期將系統(tǒng)性下行。

過去房子蓋得很多，因為地方政府發(fā)展經(jīng)濟是賣地的增量邏輯，地賣得越多，新城造得多，GDP就越容易上去。

但現(xiàn)在房子顯然已經(jīng)蓋得非常多了，2020年住宅的新開工面積是16.4億平方米，即使未來每年零增長，到2030年也有164億平方米。

這個數(shù)據(jù)意味著什么呢？如果按人均住房面積40平算，可以新裝4.1億人，現(xiàn)在的城鎮(zhèn)人口是7.8億，這就意味著要增加50%的城鎮(zhèn)人口。

如果按現(xiàn)在的城鎮(zhèn)人口7.8億算，人均住房面積可以增加20多平方米，到2030年人均住房面積平均有60平方米，到時候三口之家住上180平方米的房子也只是平均數(shù)。

沒有單戶持有多套房加持，上面的數(shù)據(jù)想著也是很難實現(xiàn)的，等房產(chǎn)稅推出來后，稅率隨著持有套數(shù)遞增，那還有持有多套房的意義嗎？

因此，建筑和住房開工周期會隨著房產(chǎn)稅的推出見頂，這意味著中國未來的利率水平將有系統(tǒng)性下降。未來城市的基建重點在于城市更新、老舊廠房改造等存量更新，新增的空間已然不大了。

“房住不炒”的職能真正回歸后，股票市場當(dāng)然也是受益的一環(huán)。

過去銀行通過較為穩(wěn)定的利差，快速動員了全社會的儲蓄，通過土地抵押作為紐帶，實現(xiàn)了城鎮(zhèn)化。但出于對息差和硬抵押物的追逐，銀行在支持中小企業(yè)上是存在一定劣勢的。

鎖住房子的流動性，無非是希望讓更多的資金進入資本市場，再通過注冊制、北交所、個人養(yǎng)老金賬戶等一系列改革措施，將居民儲蓄與資本市場連接，資本市場將成為新的“錨”，為技術(shù)密集的新能源、進口替代、專精特新、制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展等領(lǐng)域提供長期、穩(wěn)定的資金支持。

金融機構(gòu)在這個過程當(dāng)中，也需順應(yīng)大勢，過去站在時代的肩膀上靠“拉人頭”、“沖規(guī)模”的粗放式經(jīng)營模式將徹底進入歷史的垃圾堆。

只有在資產(chǎn)端與實體經(jīng)濟深度綁定，服務(wù)好國家戰(zhàn)略、打造“專精特新”的產(chǎn)業(yè)集群，負債端通過專業(yè)的財富管理反哺全社會，幫助居民財富保值增值，輸出專業(yè)的資產(chǎn)定價和投研能力，才能真正立于不敗之地。